9月28日,，國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部39號令）出臺，土地市場制度建設(shè)再次邁出重要步伐,，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓將隨之發(fā)生重大變化,。

      39號令與11號令什么關(guān)系，賦予國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓哪些新規(guī)定,，將對土地資源的配置產(chǎn)生哪些影響,，就這些備受關(guān)注的問題，記者采訪了國土資源部政策法規(guī)司負責人,。

      記者：眾所周知,，39號令是在《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》即國土資源部11號令基礎(chǔ)上修改而成，兩者之間是什么關(guān)系,？

      負責人：國土資源部2002年發(fā)布實施的11號令,，對國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的原則、范圍,、實施程序進行了明確規(guī)定,，其確立的公開、公平,、公正的市場經(jīng)濟原則和具體的操作程序,，被實踐證明是行之有效的，也被社會廣泛認同,。

      這次修改的總體思路是：保持11號令的總體框架和主要內(nèi)容不變,，著重對與《物權(quán)法》有關(guān)的內(nèi)容進行修改完善，同時針對11號令在實施過程中存在的突出問題,，完善相關(guān)條款,。可以說,，與部11號令相比，新發(fā)布的39號令,，進一步擴大了招標拍賣掛牌的范圍,，更充分體現(xiàn)了公開、公平,、公正的市場經(jīng)濟原則,，更有利于形成資源配置的價格形成機制，更大程度上發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用。

      記者：11號令實施5年來,，土地市場發(fā)生了哪些變化,？

      負責人：2002年5月9日，國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部11號令）,，自2002年7月1日起施行,。近年來，國土資源部認真貫徹落實11號令,，狠抓招標拍賣掛牌出讓制度建設(shè),，嚴格紀律規(guī)定，加強專項執(zhí)法監(jiān)察,，嚴肅查處違法違紀行為,，工作取得明顯成效。

      一是各地普遍建立了經(jīng)營性土地招標拍賣掛牌出讓制度,，商業(yè),、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性土地,，全面實行了招拍掛出讓,。

      二是招標拍賣掛牌出讓程序進一步細化，操作行為更加規(guī)范,。2006年6月,，國土資源部發(fā)布實施了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，《規(guī)范》依據(jù)部11號令和其他相關(guān)法律法規(guī),，從程序上,、技術(shù)標準上和可操作性上，對招標拍賣掛牌出讓作了進一步的細化和規(guī)范,。

      三是國有土地招標拍賣掛牌出讓的比例明顯提高,。全國招拍掛出讓土地的面積和價款從2001年的0.66萬公頃、492億元,，提高到2006年的6.65萬公頃,、5492億元，分別提高了9倍和10.2倍,。

      記者：這次作重大修改是基于什么考慮,？

      負責人：2004年，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)［2004］28號）明確要求：“除按現(xiàn)行規(guī)定必須實行招標,、拍賣,、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件逐步實行招標,、拍賣,、掛牌出讓。”2006年,，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)［2006］31號）進一步明確要求：“工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓,。”

      而且,，2007年3月16日,，新頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》對土地招標拍賣掛牌范圍進行了明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè),、旅游,、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標,、拍賣等公開競價的方式出讓,。”工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓由國家政策上升到法律規(guī)定,。同時,，《物權(quán)法》明確建設(shè)用地使用權(quán)是物權(quán)的一種形式，可以分層分別在土地的地表,、地上或者地下設(shè)立,。土地使用權(quán)不再是一個平面概念，而是一個空間概念,。鑒于《物權(quán)法》擴大了部11號令關(guān)于國有土地招標拍賣掛牌出讓的范圍,，明確了建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立等，為落實《物權(quán)法》,，及時修訂完善11號令,，十分必要。

      記者：那么,，39號令主要在哪些方面對11號令進行了修訂,？

      負責人：主要從五個方面作了修訂：一是將工業(yè)用地納入招標拍賣掛牌出讓的范圍，二是明確建設(shè)用地使用權(quán)可以分層出讓,，三是將土地使用權(quán)修改為建設(shè)用地使用權(quán),，四是進一步明確掛牌出讓截止問題，五是進一步規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放,。

      記者：最主要的變化是修訂了國有建設(shè)用地招拍掛出讓的范圍,，39號令是如何規(guī)定的？

      負責人：11號令建立了經(jīng)營性土地使用權(quán)實行招標拍賣掛牌出讓制度,，《物權(quán)法》肯定了這一制度,，并在第137條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè),、旅游,、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當采取招標,、拍賣等公開競價的方式出讓”,。為此，部39號令將工業(yè)用地納入了招標拍賣掛牌的范圍,，規(guī)定工業(yè),、商業(yè)、旅游,、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的,，應(yīng)當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓,。同時明確,，工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地,。工業(yè)用地實行招標拍賣掛牌出讓,，對于建立完善土地市場機制，更大程度地發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用,，具有重要意義,。

      記者：與《物權(quán)法》有關(guān)的修改還有哪些地方？

      負責人：《物權(quán)法》除了規(guī)定工業(yè)用地要以招拍掛方式出讓外,，還在第136條規(guī)定,，建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立，分別在土地的地表,、地上或者地下設(shè)立,。也就是說，建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立,，是一個空間概念,，同一塊建設(shè)用地，可以設(shè)立多種使用權(quán),。因此,，39號令也作出規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)以招標,、拍賣或者掛牌出讓方式在土地的地表,、地上或者地下設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)的，適用本規(guī)定,。

      記者：39號令對掛牌出讓截止期限的規(guī)定更加明確,，是出于什么考慮？

      負責人：11號令第19條對“掛牌出讓期限截止”時可能發(fā)生的情況作了具體規(guī)定,，目的是保證充分競爭,，防止競買申請人利用時間差規(guī)避他人競買,。但是，各地在掛牌出讓實踐中,，對該條款的理解不一致,，產(chǎn)生了一些糾紛。

      為避免糾紛和理解混亂,，39號令對掛牌出讓截止的內(nèi)容重新進行了明確,，規(guī)定：“掛牌截止應(yīng)當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿,，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者,，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的,，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價,，通過現(xiàn)場競價確定競得人；掛牌主持人連續(xù)三次報出最高掛牌價格,，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的,，掛牌主持人宣布掛牌活動結(jié)束�,！�

      記者：在規(guī)范出讓價款繳納方面,，39號令也有重大變化，請您具體談?wù)劇?br />
      負責人：11號令第23條明確規(guī)定,，受讓人依照國有土地使用權(quán)出讓合同約定繳清全部出讓金后,，依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證書,，取得土地使用權(quán),。實踐中，一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分割取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況,。為規(guī)范出讓管理,，防止欠繳出讓金，39號令對未繳清出讓金而發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書的情況進行了重新明確,，規(guī)定受讓人依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后,，方可申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書,。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的,，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書,。 （劉振國）