隨著國內(nèi)資產(chǎn)證券化市場的迅猛發(fā)展和基本制度的日益完善，公募REITs推出的時間表也越來越近，公募REITs已成為行業(yè)內(nèi)最為關心的話題。在“2018年中國資產(chǎn)證券化和結(jié)構性融資行業(yè)暨第四屆中國資產(chǎn)證券化論壇年會”上，中國資產(chǎn)證券化論壇理事會聯(lián)席主席孟曉蘇先生詳述了在國內(nèi)發(fā)展公募REITs的必要性，梳理了國內(nèi)公募REITs推進政策脈絡和歷史走向，并介紹了國務院發(fā)展研究中心REITs課題組對中國公募資產(chǎn)證券化的四個設計要點、如何解決稅務難題的推動和思考，具有十分難得的理論價值和實踐價值。孟曉蘇先生，國務院發(fā)展研究中心REITs課題組組長、中國證券基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化委員會顧問，原中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司總經(jīng)理、董事長、黨委書記。房地產(chǎn)經(jīng)濟和金融領域?qū)＜遥�北京大學經(jīng)濟學教授、享受國務院特殊津貼的專家，被業(yè)界稱為“中國房地產(chǎn)教父”。以下是整理后的“噴薄欲出的中國“REITs””主題分享實錄。

各位專家，各位朋友，很高興在論壇年會上與大家相會。剛才王忠民理事長【編者注：原全國社會保障基金理事會副理事長】談到這么一個鼓舞人心的題目——資產(chǎn)證券化場景爆發(fā)，特別是REITs場景爆發(fā)，我和他不謀而合。我用“噴薄欲出”來形容REITs的場景爆發(fā)，即噴薄欲出的中國REITs。

今年以來，防范風險是中央關注重點，要防范的最大風險就是金融風險。金融風險中最大的風險是什么？是負債率太高，特別是政府負債率太高。對于地方政府巨額負債問題，眾說紛紜，有觀點認為風險巨大，有觀點認為風險不大。我在馬克思的墓碑下面看到這樣一段話，“The philosophers have only interpreted the world in various ways; The point is to change it. 哲學家們只是用不同的方式解釋世界，而關鍵卻是改變世界”。使用中國人習慣的話說就是空談誤國，實干興邦，即必須要想辦法解決地方政府巨額負債問題。

 

為了解決地方債越積越重及由此帶來的一系列問題，我在2014年就提出了可以通過REITs有效化解風險。國務院發(fā)展研究中心成立了REITs課題組，由我和劉世錦擔任組長，并請了全國政協(xié)副主席陳元擔任總顧問，課題組研究的題目是引入REITs進行政府存量資產(chǎn)的PPP，以市場化手段積極化解地方債。

 

在課題組推動研究的同時，國務院也在不斷引領資產(chǎn)證券化的發(fā)展。李克強總理在2016年政府工作報告中提出“推動地方融資平臺轉(zhuǎn)型改制進行市場化融資，探索基礎設施等資產(chǎn)證券化，擴大債券融資規(guī)模”，在2017年更明確提出了“促進企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，推進資產(chǎn)證券化”。國務院辦公廳在2016年《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中提出“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點”，將REITs這個英文縮寫寫入了國務院文件，并作出了REITs的標準翻譯——“房地產(chǎn)投資信托基金”。

REITs是世界上通行的一種金融工具，是不動產(chǎn)收益權進入資本市場流通的一種工具。通過發(fā)行REITs基金來持有收租的資產(chǎn)，這些租金又可以按照每年一次或兩次分配給投資人。這種含權證券可以在資本市場流通，通過一步一步的分解，就把原來凝固的不動產(chǎn)，變成了可以上市流通的資本化產(chǎn)品、證券化產(chǎn)品，這是一個偉大的金融創(chuàng)新。在2000年左右，我邀請一些國外金融專家和房地產(chǎn)專家來中國講創(chuàng)新，這些專家都異口同聲的表示，除了REITs沒有更好的金融創(chuàng)新可以講。

 

各國、各地對REITs有不同的規(guī)定，總體看來有四項共同點。第一，按期分紅，其所分配的股利，不能低于收益的95%；第二，上市流通，使其能夠有交易的便利；第三，政府給予稅收優(yōu)惠，以防重復納稅；第四，嚴格限制其資金投向開發(fā)領域，只能用于收購收租的不動產(chǎn)。正因為這樣， REITs成了穩(wěn)定收益的安全的金融產(chǎn)品。REITs的涵蓋也很廣泛，從美國的物業(yè)REITs來看，既包括了住宅、醫(yī)院、辦公、零售，也包括基礎設施、倉儲等多個門類。根據(jù)全美REITs協(xié)會給我的資料，REITs在全球獲得很好的發(fā)展，已經(jīng)在36個國家和地區(qū)獲得發(fā)展，主圖上打兩個紅圈的是中國香港和中國臺灣，現(xiàn)在中國大陸被列為正在考慮REITs的國家，中國在這方面的創(chuàng)新還是落后了，需要加快。

 

中國提出REITs并不晚，早在2005年，我就在中國首先提出要引入REITs。2006年，在天津戴相龍市長的支持下，我在天津成立第一家REITs公司，準備REITs發(fā)展，但由于政策原因，公司最終開展了其他的業(yè)務。在2008年，國務院辦公廳《關于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)[2008]126號）文中，要求“開展房地產(chǎn)信托投資基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”。但這后半句話有點問題，當時把REITs當成房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)融資，所以說“拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道”,這樣就耽誤了REITs的發(fā)展。

近些年在把REITs和政府資產(chǎn)，包括租賃房連接起來之后，REITs找到了一個新的領域。現(xiàn)在的問題是中國地方政府的負債率越來越高，根據(jù)中國社科院在《中國政府資產(chǎn)負債表2017》中的統(tǒng)計，到2015年末，中國政府直接負債約27萬億元人民幣，或有隱性負債44萬億元，中國政府總資產(chǎn)超125萬億元。雖然總資產(chǎn)大于71億元總負債，但這些負債壓得地方政府喘不過氣。地方政府想借助PPP推動新業(yè)務，發(fā)展成為一種轉(zhuǎn)嫁債務的一種行為。在各地成立八大平臺、十大平臺情況下，國企猛增，現(xiàn)在中央推動混改，卻很難找到能夠匹配的合資對象。負債率過高使得我國主權信用評價逐年降低，連香港地區(qū)都因為與大陸有過密的經(jīng)濟聯(lián)系，而從AAA評級變成了AA+。下一步中國要對外開放金融業(yè)，這是改革開放的基本要求。如果金融業(yè)仍然還是維持一種以銀行作為中心，以間接負債為主的經(jīng)濟運行方式，就會給改革開放帶來新的難題。

那么，怎么解決這些問題？中央政府的思路很明確。李克強總理2015年1月和9月在天津和大連達沃斯論壇上都分別說過，中國的地方性債務70%以上用于基礎設施建設，是有資產(chǎn)保障的。習近平總數(shù)據(jù)2017年7月召開的全國金融工作會上指出，注重供給側(cè)的“存量重組、增量優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換”，就是說把這些存量資產(chǎn)所包含的這些傳統(tǒng)動能釋放出來，變成新的動能。在黨的十九大會議上，習近平總書記再次提出了“提高直接融資比重，促進多層次資本市場健康發(fā)展的”要求，在今年4月份召開的博鰲亞洲論壇開幕式上，習近平總書記又一次承諾，要大幅度的放寬市場準入，包括放寬銀行外資出口比重。中央的部署，對金融業(yè)加快直接融資比例，推動資產(chǎn)證券化提出了要求。

我們（注：指國務院發(fā)展研究中心REITs課題組，下同）所設計的中國公募資產(chǎn)證券化有四個要點：

 

第一，是基金置換權益，政府獲取現(xiàn)金。通過公募和私募資金持有地方政府優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)，租金可以分配給投資人，這些權益可以在資本市場上市。在這種情況下，政府通過動能轉(zhuǎn)換變現(xiàn)資金。這種資金的投向目前不受監(jiān)管。收益率大概是銀行五年貸款利息的收益率。存續(xù)期可為3-5年，也可達到18年甚至20年或永續(xù)，權益型REITs，資產(chǎn)可以出表，可以明顯降低負債率。

 

第二，實行內(nèi)部管理，避免原有人員下崗。因為原有資產(chǎn)管理相對規(guī)范，在實行了REITs這個頂層設計的變化之后，原有的資產(chǎn)還應該由原來的平臺公司所管理，如公路局還管公路，房管局還管房產(chǎn)，公用機構還管公用設施地下管網(wǎng)。這樣的安排一方面獲取了租金，一方面政府購買服務的補貼可以保證少量租金，對投資人而言也是比較好的選擇。

 

第三，基金入市交易，豐富資本市場。現(xiàn)在證監(jiān)會積極支持REITs在深市和滬市流通交易。私募分優(yōu)先級，我們則希望推動公募，通過公募基金+IVS的方式進行突破，使得中國的REITs能夠有爆發(fā)的場景，可以豐富中國的資本市場。

 

第四，基金到期可以允許地方政府原價回購資產(chǎn)，增值歸地方政府。之所以做這樣的設計，是考慮到在資產(chǎn)在入市時往往有評估難題，有國有資產(chǎn)流失的顧慮。通過回購設計可以打消國有資產(chǎn)流失顧慮。有一位省長問過我，REITs為什么要回購，可不可以做成永續(xù)，地方政府持有這么多資產(chǎn)干什么？我認為，即便做成永續(xù)化產(chǎn)品，也要在開始就做回購設計，這樣可以避免在資產(chǎn)評估方面引發(fā)爭議。未來可以在產(chǎn)品運行過程中再行商議，變成永續(xù)化，讓政府放棄回購權。

 

有這四個設定，就使得REITs從權益型、抵押型可以發(fā)展成混合型，通過政府，先投資形成有效資產(chǎn)，設立社會資金，由社會持有，由政府來管理，由原有的機構管理保證收益，入市交易進退方便。這樣可以把地方債務有效化解，基金到期政府原價回購。地方經(jīng)濟發(fā)展的很多難題，也可以一并化解，一是實現(xiàn)了存量資產(chǎn)動能轉(zhuǎn)換。二是推動地方混改的最佳方案，每一個REITs就是一個混改項目，即便這些資金是來源于社保基金、養(yǎng)老金這些國有資產(chǎn)，也比地方政府國有層級高得多，通過REITs這樣的社會資金持有就是混改。三是可以有效降低地方政府的負債。四是可有效提升主權信用評級。五是可以豐富中國資本市場。六是發(fā)展直接融資可以有利的推動中國的對外開放，防止過度依賴間接融資形成以銀行為中心的經(jīng)濟周轉(zhuǎn)環(huán)境，使得國家對開放銀行有顧慮。

 

REITs是非常好的上市資產(chǎn)。它可以使得穩(wěn)健型投資人大量入市，有的地方政府官員問我，REITs會不會造成對IPO一樣對股市的沖擊。我認為，REITs與IPO不一樣，這可以形容為IPO就像拿一塊干的海綿到水盆里去吸水，但是REITs是濕的海綿，既增加了容量，同時又不在盆里吸水。

 

現(xiàn)在市場上都在關注，怎么樣解決REITs稅收障礙。現(xiàn)在企業(yè)資產(chǎn)證券化和REITs，都難以逾越稅收障礙。我認為，政府本身是收稅主體，用政府或其平臺公司的資產(chǎn)做證券化產(chǎn)品REITs，那么地方稅相對容易處理，我們希望通過做地方政府資產(chǎn)的證券化，能夠逐漸跨越稅收障礙，促使REITs在中國大行其道。

中國證監(jiān)會這些年在積極地推動著REITs上市流通。在2016的10月份，就召開了國際研討會，那次也是由王忠民理事長和我在會上演講，我也講了這個方案。全美REITs協(xié)會的會長和專家論證認為我們的方案既符合國外的REITs通則，又適應中國的特點。證監(jiān)會還在2016年下半年成立了專門委員會，來推動不動產(chǎn)證券化。從2016到今年，證監(jiān)會、發(fā)改委、財政部、央行等部門發(fā)布了一系列文件，推進傳統(tǒng)基礎設施領域政府和社會資本合作(PPP)項目資產(chǎn)證券化。最近，即2018年4月份，證監(jiān)會和住建部共同發(fā)文，有要求把推動住房租賃REITs，租賃房REITs的規(guī)定更進一步細化，包括在集體用地上建立的租賃房，現(xiàn)在也鼓勵進行資產(chǎn)證券化，這是一個重大的政策突破，同時也鼓勵推動權益類和債權類等類型REITs。

在今年召開兩會以前，全國人大財經(jīng)委讓我們?nèi)�匯報，我代表課題組向李盛霖主任和全國人大財經(jīng)委的工作人員匯報了希望能夠解決的問題，一方面是對有關法律法規(guī)的調(diào)整和修改意見，另一方面是設法取消一些重復納稅的規(guī)定。全國人大財經(jīng)委很重視，并且給全國人大委員長會議作了報告，要積極探索來支持REITs的發(fā)展。

 

在今年兩會上，我們和全國人大財經(jīng)委一起，又推動了40多位全國人大代表聯(lián)名提出了修改《證券基金法》的意見。簡單總結(jié)就是要增加公募基金投資資產(chǎn)支持證券。過去公募基金只能投資股票和債券，未來還應再增加資產(chǎn)支持證。這個議案目前已由全國人大財經(jīng)委和證監(jiān)會共同處理。REITs離我們是一步一步的走進了。現(xiàn)在我們也在推動，在十余個省份試點。今天在年會的大會前，中國資產(chǎn)證券化論壇的理事會也準備在年會召開后，把REITs的理念推介到全國，向各地官員和相關機構宣講。

 

試點進行的不容易，任何一個金融創(chuàng)新產(chǎn)品引入中國都不容易，但是最終將會成功。早在20年前，我擔任全國房改課題組組長時推動的很多房地產(chǎn)金融創(chuàng)新都一步一步的都落地了，包括租房抵押貸款、反向抵押養(yǎng)老保險。

我對于REITs在全國的推行有著充分的信心。我自己發(fā)明了一個喝啤酒理論來說明我的信心——我斷定喝啤酒的人要上廁所，不信就繼續(xù)喝，最后肯定上廁所。換一個說法，這就叫“理論自信、道路自信、制度自信、文化自信”。我相信，全世界通行的金融產(chǎn)品一定會進入中國，REITs一定會在中國大行其道，這是國際REITs人士對中國的發(fā)展期望和判斷。

 

在演講的最后，我引用偉大革命領袖毛澤東主席在《星星之火，可以燎原》中稱贊中國革命的一段話，來表明我對REITs目前進行時的看法——“它是站在海岸遙望海中已經(jīng)看得間桅桿尖頭的一只航船，它是立于高山之顛遠看東方已見光芒四射噴薄欲出的一輪朝日，它是躁動于母腹中的快要成熟了的一個嬰兒”。

謝謝大家！