昨天，北京市住建委發(fā)布《管理規(guī)約(示范文本)》、《業(yè)主大會議事規(guī)則(示范文本)》和《首次業(yè)主大會會議召開工作方案(示范文本)》，供業(yè)主大會制定管理規(guī)約，召開業(yè)主大會會議時使用。示范文本提出，業(yè)主長期欠物業(yè)費將被曝光，但欠費多長時間被公示由小區(qū)業(yè)主自己決定。

      市住建委物業(yè)處處長趙成說，三個示范文本相繼征求了市、區(qū)(縣)有關(guān)部門，以及部分物業(yè)管理專家、市物業(yè)管理糾紛調(diào)解專家的意見，并于今年3至4月在網(wǎng)上進行了公示，共收到具體意見34個。市住建委等部門根據(jù)這些意見，對三個示范文本進行了9處修改，并最終獲得通過。

      趙成說，該示范文本對于引導和規(guī)范廣大業(yè)主合理使用、維護物業(yè)，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)，維護廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益都有重要作用。正式實施的三個示范文本并不是強制文件，業(yè)主委員會和業(yè)主可以以此為標準，根據(jù)自己小區(qū)的需要和特點增減內(nèi)容。

      示范文本規(guī)定，召開業(yè)主大會的《表決書》由業(yè)主簽收，也可由其配偶、子女、父母等共居的成年親屬簽收。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會，委托書應(yīng)載明委托事項和業(yè)主專有部分建筑面積，同時附業(yè)主和代理人身份證明文件。對此，市住建委有關(guān)負責人介紹，現(xiàn)在工作時間都非常緊張，業(yè)主不可能隨時在家，因此他的家人及共居的成年人就可以代為簽收，這樣會增加業(yè)主參與業(yè)主大會的機會。同時，業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會，并表達自己的意見，但為了保證代理人的真實性，要求出示代理人的身份證明，這樣也維護了業(yè)主的利益。

      另據(jù)了解，目前正在制定具有法律效力的《北京市物業(yè)管理辦法》(暫定名)參考三個示范文件制定。

      長期欠繳物業(yè)費業(yè)主將上“黑榜”

      示范文本內(nèi)容：欠費__月以上或長期拒繳物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會或業(yè)主委員會授權(quán)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布欠費情況。

      解讀：參與論證這三個示范文本的孟憲生說，征求意見前的示范文本提出業(yè)主欠費六個月以上要被公示，而修改后的文本提出要對欠費業(yè)主公示，但欠費幾個月的業(yè)主要被公示，由業(yè)主大會決定。

      孟憲生說，業(yè)主應(yīng)該首先明確，物業(yè)費是法定的費用，拖欠物業(yè)費涉及全體業(yè)主權(quán)益。公示能起到監(jiān)督和自我約束的作用。

      “每個小區(qū)繳納物業(yè)費的期限不同，因此業(yè)主對于拖欠的概念和看法也各不相同。”趙成說，有的小區(qū)半年一繳，有的小區(qū)一年一繳，因此業(yè)主對多長時間不繳物業(yè)費算是拖欠的認識不一樣，這就需要每個小區(qū)的業(yè)主自己決定。

      業(yè)主違約未改正可對其提起訴訟

      示范文本內(nèi)容：業(yè)主應(yīng)自覺遵守本規(guī)約的各項規(guī)定，違反本規(guī)約造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的，應(yīng)當承擔法律責任。

      對業(yè)主的違約行為，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以督促其改正，也可委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)督促其改正。

      如限期未改正，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會可委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)依本規(guī)約對其提起訴訟。

      解讀：孟憲生說，修改后的示范文本增加了對違約業(yè)主的訴訟內(nèi)容，如業(yè)主未在規(guī)定時間內(nèi)改正，將會被物業(yè)服務(wù)機構(gòu)起訴，這一點很重要。以前業(yè)主違約都是由物業(yè)公司進行追繳，但根據(jù)物權(quán)法的解釋，違約的業(yè)主侵占的是其他守規(guī)矩業(yè)主的利益。守規(guī)矩的業(yè)主們才是最大的受害者，這部分業(yè)主擁有追討責任的權(quán)利。此前的示范文本并沒有明確這一點。

      業(yè)委會經(jīng)費來源由全體業(yè)主商定

      示范文本內(nèi)容：業(yè)主大會及業(yè)主委員會開展日常活動的經(jīng)費由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主承擔，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過預(yù)算，由業(yè)主委員會收取。

      解讀：“以前業(yè)委會的活動經(jīng)費問題非常不明確。”孟憲生說，除辦公經(jīng)費外，付出勞動的業(yè)委會成員也理應(yīng)獲得勞動報酬，但這個報酬不是工資，因為業(yè)委會的工作不是一種職業(yè)。

      對于以前業(yè)委會的活動經(jīng)費來源，趙成說，有些小區(qū)業(yè)委會通過有償使用小區(qū)內(nèi)一些設(shè)施獲得，有的則是業(yè)委會成員自掏腰包。新的示范文本只是提供一種選擇，今后業(yè)委會的活動經(jīng)費并不是必須由業(yè)主分攤，最終的決定權(quán)由全體業(yè)主共同決定。